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住房和城乡建设部专家解读“国五条”细则 意在抑制炒房 刚需可享优惠


        意在防止房价大幅上涨,短期成交变化将大于价格变化

  “这次调控与之前的政策一脉相承,核心内容仍是强调‘抑制投机投资性需求,满足合理住房需求’。”住建部政策研究中心主任秦虹表示,其中的内容,如要求地方政府公布房价控制目标,落实地方政府控房价责任,加大差别化信贷和税收政策等,都是此前政策的延续。

  “在近期热点城市楼市出现过热苗头的情况下,再次出台调控政策,表明中央政府调控房地产市场不动摇的立场和决心。”秦虹说。

  “这次政策力度明显比以前加大,要求也是按从严、从紧、从高提出的。”秦虹说,如“在房价上涨过快地方进一步提高二套房首付比例和利率”;“二手房交易的所得税严格按转让所得20%计征”;“2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围”等。

  秦虹分析,政府希望通过加大控制投机性需求,来抑制房价反弹趋势,调整目前比较强烈的房价上涨预期,防止房价大幅上涨。

  秦虹预测,新政策出台后,二手房市场会出现暂时波动,特别是二手房交易规模较大的一线城市和部分二线城市。刚开始,大家因为恐慌,争相交易,导致交易量上升,后续随着政策落实,会出现观望,成交会下降。但短期看,成交量的变动将大于价格的变化。

  符合条件者现行政策有优惠,五年以上唯一住房免征个税

  调控新政策出台后,受到关注最大的是“个人转让住房严格征收差额20%的个人所得税”。有人认为,在热点城市这一税收可能会转嫁到购房者身上,从而增加购房成本,推高房价。尤其是改善性购房需求可能会被“误伤”。此外,也不利于二手房的流通,影响市场供应。

  秦虹认为,房产转让过程的税收本该由卖方承担,会不会直接或变相转嫁给买方,主要取决于当地市场的供求关系。当供应短缺时,一般由卖方决定价格,税较容易转嫁,相反则难以转嫁。

  “如果分析一下我国目前的住房市场,可以发现,大部分城市的房产交易仍是以新房交易为主,且新房供应量充足,二手房市场规模较小,转嫁的风险有限。但在一线城市二手房的规模与新房相当,且由于城市规模大,二手房所处的位置优越,供给有刚性,所以就相对容易转嫁。”秦虹说。

  目前我国改善性需求量还很大,如何减少政策影响呢?秦虹表示,2006年国税总局的文件规定,对出售自有住房,并计划卖房后1年内重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金。同时,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。“这一政策实际上对改善性需求有一定的优惠,应继续坚持执行,切实达到‘支持合理住房需求,抑制投机性需求’的政策目的。”秦虹说。

  “当然,调控政策还有进一步细化和改进的空间。”秦虹表示,楼市调控涉及法律手段、行政手段和经济手段,但目前因相关法律不够完善,所以多用行政手段和经济手段。行政手段的特点是刚性较强,短期容易见效。而经济手段弹性较强,但效果出现不确定性大,如提高利率,房价会有一定的滞后反应。

  “总的来讲,仅靠‘堵’不是长久办法,整体设计、系统改革、疏堵结合才能解决涉及面广、复杂程度高的房地产市场问题。”秦虹说。

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